Grundsteuer-Reform 2026
Wie sich die neue Grundsteuer auf Ihre Nebenkosten auswirkt – und was Sie tun können.
Ab Januar 2025
Neue Grundsteuer gilt
~36 Mio.
Betroffene Grundstücke
~15 Mrd. €
Jährliches Aufkommen
Berechnungsmodelle nach Bundesland
Modell
Bundesmodell
Angewandt in
z.B. NRW, Berlin, Brandenburg
Berechnungsbasis
Grundstückswert + Gebäude + Mietniveau
Modell
Bayern (Flächenmodell)
Angewandt in
Bayern
Berechnungsbasis
Nur Grundstücks- und Gebäudefläche
Modell
Niedersachsen (Fläche-Lage)
Angewandt in
Niedersachsen
Berechnungsbasis
Fläche + Lagequalität
Modell
Hamburg (Wohnlagenmodell)
Angewandt in
Hamburg
Berechnungsbasis
Fläche + Wohnlage (gut/normal)
Gewinner und Verlierer
Eher teurer wird es für
- •Wohnungen in innerstädtischen Toplagen
- •Große Grundstücke in begehrten Vierteln
- •Altbauten in aufgewerteten Stadtteilen
- •Gebiete mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
Eher günstiger wird es für
- •Einfamilienhäuser auf dem Land
- •Wohnungen in einfachen Lagen
- •Neubauten (vorher oft überbewertet)
- •Gebiete mit niedrigen Bodenrichtwerten
Was Mieter wissen müssen
Nebenkostenabrechnung prüfen
Die neue Grundsteuer erscheint erstmals in der Abrechnung für 2025 (die Sie Mitte 2026 erhalten). Vergleichen Sie mit dem Vorjahr und fragen Sie bei großen Abweichungen nach.
Vorauszahlungen anpassen
Wenn Ihr Vermieter die Vorauszahlung erhöht, kann das an der neuen Grundsteuer liegen. Fragen Sie nach einer Begründung. Die Erhöhung muss angemessen sein.
Eigentümer: Bescheid prüfen!
Viele Grundsteuerbescheide enthalten Fehler – falsche Wohnflächen, falsche Baujahre, falsche Bodenrichtwerte. Prüfen Sie Ihren Bescheid genau und legen Sie bei Fehlern innerhalb von 4 Wochen Einspruch ein. Die Frist ist wichtig!
Häufige Fragen
Wann gilt die neue Grundsteuer?
Die neue Grundsteuer wird ab Januar 2025 erhoben und erscheint erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025 (die Sie 2026 erhalten). Die Feststellungserklärung mussten Eigentümer bis Anfang 2023 abgeben.
Wird die Grundsteuer für alle teurer?
Das Ziel war Aufkommensneutralität – also insgesamt gleich viel Steuer. Aber es gibt Gewinner und Verlierer: Wohnungen in guten Lagen werden oft teurer, Einfamilienhäuser auf dem Land oft günstiger.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja, die Grundsteuer ist im Regelfall auf Mieter umlegbar (§ 2 BetrKV). Sie erscheint in der Nebenkostenabrechnung. Nur bei All-inclusive-Mieten ist keine Umlage möglich.
Was kann ich bei falscher Berechnung tun?
Prüfen Sie den Grundsteuerbescheid. Bis 4 Wochen nach Erhalt können Sie Einspruch einlegen. Häufige Fehler: falsche Wohnfläche, falsche Lage, falscher Bodenrichtwert.
Unterscheidet sich die Berechnung nach Bundesland?
Ja! Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene Modelle. Die anderen Länder wenden das Bundesmodell an. Die Berechnungsgrundlagen variieren stark.