Wie funktioniert ein Baufinanzierung-Vergleich?

Du gibst deine Eckdaten ein: Kaufpreis, Eigenkapital, gewünschte Zinsbindung. Der Vergleichsrechner fragt dann bei angebundenen Banken Konditionen ab und sortiert sie nach effektivem Jahreszins. Die Anfrage ist kostenlos, unverbindlich und wirkt sich nicht auf deinen SCHUFA-Score aus, weil sie als Konditionenanfrage läuft und nicht als Kreditanfrage. Ein Angebot bekommst du erst, wenn du es ausdrücklich anforderst.

Wie viel kostet ein Kredit von 300.000 Euro im Monat?

Bei 3,63 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung zahlst du für 300.000 Euro rund 1.408 Euro im Monat. Gerechnet wird nach der üblichen Annuitätenformel: Darlehensbetrag mal Sollzins plus Tilgung, geteilt durch zwölf. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, verschiebt sich intern aber Richtung Tilgung. Für 150.000 Euro sind es rund 704 Euro, für 400.000 Euro rund 1.877 Euro. Zugrunde liegt der oben genannte Topzins von Dr. Klein (Stand 17. August 2026); mit einem höheren persönlichen Zins steigt die Rate entsprechend.

Wie viel Eigenkapital und welche Nebenkosten brauche ich?

Als Orientierung gelten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, zusätzlich die Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie einer möglichen Maklerprovision zusammen und liegen deshalb je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa zwischen 5,5 und 12,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer allein reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kalkulierst du mit rund 1,5 bis 2 Prozent, die Maklerprovision für Käufer üblicherweise mit rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Nebenkosten finanzieren die meisten Banken nicht mit.

Werden die Bauzinsen wieder sinken?

Eine belastbare Vorhersage gibt es nicht, und wir machen selbst keine. Dr. Klein ordnet das aktuelle Niveau als das neue Normal ein und hält die Tiefstände von 2020 und 2021 für nicht wiederkehrend; für das zweite Halbjahr 2026 nennt der Expertenrat einen Zinskorridor von 3,3 bis 3,9 Prozent für zehnjährige Darlehen (Stand 17. August 2026). Das ist die Einschätzung eines Marktteilnehmers, keine Zusage. Praktisch heißt das: plane mit dem Zins, den du heute bekommst, und nicht mit einem, den du dir für später wünschst.

Welche Förderung gibt es von der KfW?

Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen, die du mit einer normalen Baufinanzierung kombinieren kannst. Das Wohneigentumsprogramm 124 geht bis 100.000 Euro, der klimafreundliche Neubau über die Programme 297 und 298 bis 150.000 Euro abhängig von Energieeffizienz und QNG-Siegel. Das Programm 300 für Familien mit Kindern reicht bis 270.000 Euro, allerdings nur in der höchsten Stufe mit QNG und vier oder mehr Kindern; die Grundstufe liegt bei 170.000 Euro. Wichtig und oft überlesen: Programm 300 hat eine Einkommensgrenze von maximal 90.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen bei einem Kind, plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind. Beantragt wird über deine Hausbank, nicht direkt bei der KfW.

Welche Bank hat die günstigsten Bauzinsen?

Darauf gibt es keine dauerhaft richtige Antwort, und jede Seite, die einen festen Namen nennt, sagt dir zu viel. Die Reihenfolge der Anbieter wechselt laufend, und der entscheidende Teil ist ohnehin dein Profil: Beleihungsauslauf, Bonität, Objektart und Region verschieben den Zins stärker als der Name der Bank. Interhyp zeigt das an seinen eigenen Zahlen, bei denen zwischen unter 70 und über 90 Prozent Beleihung rund 0,37 Prozentpunkte liegen (Stand 16. August 2026). Genau deshalb vergleicht man mehrere Banken gleichzeitig statt eine zu suchen.

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Baufinanzierung Vergleich 2026

Q: Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Dr. Klein nennt für zehn Jahre Sollzinsbindung einen Topzins von 3,63 Prozent Sollzins und 3,71 Prozent effektivem Jahreszins, für 15 Jahre 3,97 Prozent effektiv (Stand 17. August 2026). Diese Werte gelten für einen Beispielfall mit 350.000 Euro Darlehen bei 480.000 Euro Objektwert, also rund 73 Prozent Beleihungsauslauf, und 2 Prozent Anfangstilgung. Interhyp weist für zehn Jahre je nach Beleihung 3,82 Prozent bei unter 70 Prozent bis 4,19 Prozent bei über 90 Prozent aus (Stand 16. August 2026). Das sind Topkonditionen aus Marktdaten Dritter, keine Angebote von uns und kein Durchschnitt. Dein eigener Zins liegt in der Regel darüber.

Q: Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Das hängt davon ab, wie lange du Planungssicherheit brauchst, und aktuell auch von einer Besonderheit: die Zinskurve ist am kurzen Ende verdreht. Fünf Jahre Bindung kosten laut Dr. Klein 3,83 Prozent effektiv und damit mehr als zehn Jahre mit 3,71 Prozent (Stand 17. August 2026). Eine kurze Bindung ist derzeit also nicht automatisch günstiger. Unabhängig davon kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Die zehn Jahre laufen ab Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift, und die Kündigungsfrist kommt obendrauf.

Für zehn Jahre Zinsbindung nennt Dr. Klein derzeit einen Topzins von 3,71 Prozent effektiv, für 15 Jahre 3,97 Prozent (Stand 17. August 2026). Das sind Marktdaten Dritter und keine Angebote von uns. Wie viel du wirklich zahlst, hängt an Eigenkapital, Beleihung und Bonität, und genau deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Banken auf einmal.

Zuletzt aktualisiert: 17. August 2026

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Das Wichtigste in Kürze

Topkonditionen liegen bei 3,71 Prozent effektiv für zehn Jahre und 3,97 Prozent für 15 Jahre (Dr. Klein, Stand 17. August 2026). Interhyp weist für zehn Jahre je nach Beleihung 3,82 bis 4,19 Prozent aus.
Die Zinskurve ist am kurzen Ende verdreht: fünf Jahre kosten mit 3,83 Prozent mehr als zehn Jahre. Eine kurze Bindung ist gerade nicht automatisch die günstigere.
Rechne mit 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten von etwa 5,5 bis 12,5 Prozent, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung. Die Nebenkosten finanzieren die meisten Banken nicht mit.
Die KfW-Programme 124, 297, 298 und 300 lassen sich mit einer normalen Finanzierung kombinieren. Bei Programm 300 gilt eine Einkommensgrenze von 90.000 Euro bei einem Kind, plus 10.000 Euro je weiteres Kind.

Aktuelle Bauzinsen nach Zinsbindung

Die Tabelle zeigt Topkonditionen, also den unteren Rand des Marktes. Sie stammen von Dr. Klein und gelten für einen Beispielfall mit 350.000 Euro Darlehen bei 480.000 Euro Objektwert, also rund 73 Prozent Beleihungsauslauf, und 2 Prozent Anfangstilgung.

Bauzinsen nach Zinsbindung, Topkonditionen laut Dr. Klein, Stand 17. August 2026
Zinsbindung	Sollzins p. a.	Eff. Jahreszins
5 Jahre	3,72 %	3,83 %
10 Jahre	3,63 %	3,71 %
15 Jahre	3,88 %	3,97 %
20 Jahre	4,05 %	4,15 %
30 Jahre	4,29 %	4,39 %

Quelle: Dr. Klein, Stand 17. August 2026. Das sind Topkonditionen aus Marktdaten Dritter, keine Angebote von uns und kein Durchschnitt. Dein persönlicher Zins hängt von Bonität, Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Objekt ab und liegt in der Regel darüber.

Warum die Beleihung so viel ausmacht

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf und desto günstiger wird der Zins. Interhyp veröffentlicht die Spanne offen (Stand 16. August 2026):

Effektiver Jahreszins nach Beleihungsauslauf laut Interhyp
Zinsbindung	unter 70 %	80 %	über 90 %
10 Jahre	3,82 %	3,88 %	4,19 %
15 Jahre	4,05 %	4,15 %	4,46 %
20 Jahre	4,15 %	4,27 %	4,58 %

Quelle: Interhyp, Stand 16. August 2026. Zwischen der besten und der schlechtesten Beleihungsklasse liegen bei zehn Jahren rund 0,37 Prozentpunkte.

Was kostet ein Baukredit im Monat?

Die Rate für ein Annuitätendarlehen rechnest du so: Darlehensbetrag mal Sollzins plus Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. Mit dem Topzins von 3,63 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das folgende Startraten. Steigt dein persönlicher Zins, steigt die Rate entsprechend mit.

Monatliche Startrate nach Darlehensbetrag bei 3,63 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung
Darlehen	Monatliche Rate	Davon Zins im 1. Jahr	Eff. Jahreszins
150.000 Euro	rund 704 Euro	rund 454 Euro	3,71 %
300.000 Euro	rund 1.408 Euro	rund 908 Euro	3,71 %
400.000 Euro	rund 1.877 Euro	rund 1.210 Euro	3,71 %
700.000 Euro	rund 3.284 Euro	rund 2.118 Euro	3,71 %

Rechenbeispiele auf Basis des Topzinses von Dr. Klein: gebundener Sollzinssatz 3,63 Prozent p. a., effektiver Jahreszins 3,71 Prozent p. a., zehn Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, Stand 17. August 2026. Keine Angebote und keine Zusage. Vergleiche immer den effektiven Jahreszins, denn nur er enthält die Nebenkosten der Finanzierung. Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit, der Tilgungsanteil steigt, die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Die meisten Banken wollen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital sehen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, und die musst du in der Regel komplett selbst tragen. Wie hoch sie ausfallen, entscheidet vor allem dein Bundesland und die Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Die Spanne reicht von etwa 5,5 Prozent ohne Makler in Bayern bis rund 12,5 Prozent mit Makler in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Rechenbeispiel: 350.000 Euro in Nordrhein-Westfalen

Kaufpreis350.000 Euro

Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5 %)22.750 Euro

Notar und Grundbuch (ca. 2 %)7.000 Euro

Maklerprovision Käuferanteil (ca. 3,57 % inkl. MwSt.)12.495 Euro

Nebenkosten gesamt (12,1 %)42.245 Euro

+ 20 % Eigenkapital70.000 Euro

Eigenmittel insgesamt112.245 Euro

In Bayern käme der gleiche Kauf ohne Makler auf rund 19.250 Euro Nebenkosten, also etwa 5,5 Prozent. Das ist derselbe Kaufpreis und ein Unterschied von über 20.000 Euro, nur wegen Bundesland und Maklerfrage.

Mit weniger Eigenkapital geht es auch. Manche Banken finanzieren bis zu 100 Prozent des Kaufpreises, aber der Zins steigt dann deutlich, wie die Interhyp-Spanne weiter oben zeigt. Die Nebenkosten musst du trotzdem selbst aufbringen.

Kredit Vergleich | Günstige Baufinanzierung | Immobilienkredit Vergleich | Anschlussfinanzierung | Tilgung berechnen

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Nebenkosten und wird von jedem Bundesland selbst festgelegt. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis in Bayern deutlich weniger als in Nordrhein-Westfalen. Bremen hat den Satz zuletzt zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben.

Grunderwerbsteuersatz je Bundesland
Bundesland	Steuersatz	Bei 350.000 Euro
Bayern	3,5 %	12.250 Euro
Baden-Württemberg	5,0 %	17.500 Euro
Niedersachsen	5,0 %	17.500 Euro
Rheinland-Pfalz	5,0 %	17.500 Euro
Sachsen-Anhalt	5,0 %	17.500 Euro
Thüringen	5,0 %	17.500 Euro
Bremen	5,5 %	19.250 Euro
Hamburg	5,5 %	19.250 Euro
Sachsen	5,5 %	19.250 Euro
Berlin	6,0 %	21.000 Euro
Hessen	6,0 %	21.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	21.000 Euro
Brandenburg	6,5 %	22.750 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	22.750 Euro
Saarland	6,5 %	22.750 Euro
Schleswig-Holstein	6,5 %	22.750 Euro

Die Sätze werden durch Landesrecht bestimmt und können sich mit Wirkung zu einem Landesgesetz ändern. Für Bremen ist die Anhebung zum 1. Juli 2025 amtlich dokumentiert (service.bremen.de). Prüfe den für dich geltenden Satz vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt oder bei deinem Notar.

Annuitätendarlehen, Volltilger oder variabel?

Es gibt nicht nur eine Art von Baukredit. Je nach Situation passt ein anderes Modell.

Annuitätendarlehen, der Standard

Du zahlst jeden Monat die gleiche Rate. Am Anfang steckt mehr Zins darin, später mehr Tilgung, aber die Rate bleibt gleich, solange die Zinsbindung läuft. Das ist mit Abstand das häufigste Modell in Deutschland und das am besten vergleichbare.

Volltilgerdarlehen

Hier tilgst du den kompletten Kredit innerhalb der Zinsbindung. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsrisiko danach. Die Rate ist dafür höher. Manche Banken geben für die Planungssicherheit einen Zinsabschlag.

Variables Darlehen

Der Zins wird alle drei bis sechs Monate an den Marktzins angepasst, eine feste Bindung gibt es nicht. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen fallen, und wehtun, wenn sie steigen. Für die meisten Käufer ist das Annuitätendarlehen die ruhigere Wahl.

KfW-Förderung: zinsgünstige Kredite vom Staat

Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen für Kauf, Neubau und Sanierung. Du kannst sie mit einer normalen Baufinanzierung kombinieren und damit die monatliche Belastung senken. Die genannten Beträge sind Höchstbeträge und hängen an Bedingungen.

KfW-Programme für Wohneigentum mit Kredithöchstbetrag und Bedingungen
Programm	Höchstbetrag	Bedingung
124 Wohneigentumsprogramm	100.000 Euro	Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums
297 und 298 Klimafreundlicher Neubau	bis 150.000 Euro	abhängig von Energieeffizienz und QNG-Siegel
300 Wohneigentum für Familien	bis 270.000 Euro	Einkommensgrenze und Kinderzahl, Höchststufe nur mit QNG

Die Einkommensgrenze bei Programm 300 wird oft überlesen

Gefördert wird nur bis maximal 90.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen bei einem Kind, plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind. Die 270.000 Euro sind außerdem die höchste Stufe und setzen das QNG-Siegel sowie vier oder mehr Kinder voraus; die Grundstufe liegt bei 170.000 Euro.

Beantragt wird über deine Hausbank, nicht direkt bei der KfW. Die aktuellen Programmbedingungen stehen auf kfw.de.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Normalerweise gilt: kurze Bindung billiger, lange Bindung sicherer. Im Moment stimmt die erste Hälfte nicht. Fünf Jahre kosten laut Dr. Klein 3,83 Prozent effektiv, zehn Jahre nur 3,71 Prozent (Stand 17. August 2026). Wer sich kurz bindet, zahlt derzeit also mehr und trägt zusätzlich das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Lange Bindung, 15 bis 20 Jahre

Die Rate steht für die ganze Zeit fest
Kein Zinsrisiko bei der Verlängerung
Kündigung nach zehn Jahren bleibt möglich, Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB
Aktuell 3,97 Prozent für 15 und 4,15 Prozent für 20 Jahre effektiv

Kurze Bindung, 5 bis 10 Jahre

Zehn Jahre sind aktuell die günstigste Stufe mit 3,71 Prozent
Fünf Jahre kosten mit 3,83 Prozent mehr, nicht weniger
Du trägst das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
Sinnvoll, wenn ein Verkauf oder eine Umschuldung absehbar ist

Das gesetzliche Kündigungsrecht ist der Grund, warum eine lange Bindung selten ein Nachteil ist: nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Die zehn Jahre laufen ab Auszahlung, und die Frist kommt obendrauf.

In drei Schritten zur Finanzierung

Eigenmittel und Bedarf klären

Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten. Rechne die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch dazu, bei Maklerbeteiligung noch dessen Käuferanteil. Erst dann weißt du, wie hoch das Darlehen wirklich ausfallen muss.

Konditionen mehrerer Banken vergleichen

Achte auf den effektiven Jahreszins, nicht auf den Sollzins, denn nur der Effektivzins enthält die Nebenkosten der Finanzierung. Frag außerdem nach kostenlosen Sondertilgungen und danach, wie flexibel du die Tilgungsrate später ändern darfst.

Unterlagen einreichen

Üblich sind Einkommensnachweise der letzten Monate, Unterlagen zur Immobilie wie Exposé und Grundriss, ein Eigenkapitalnachweis und eine SCHUFA-Selbstauskunft. Bei Selbstständigen kommen meist Jahresabschlüsse oder BWA und Steuerbescheide dazu. Was genau verlangt wird, legt die jeweilige Bank fest.

Vier Fehler, die teuer werden

Nur bei der Hausbank anfragen

Deine Hausbank kennt dich, aber sie gibt dir deswegen nicht automatisch die besten Konditionen. Wie groß der Abstand ist, hängt vom Einzelfall ab, deshalb fragst du am besten mehrere Banken gleichzeitig ab statt eine nach der anderen.

Nebenkosten zu niedrig ansetzen

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen je nach Bundesland auf etwa 5,5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises. Wer mit einem Pauschalwert rechnet, verschätzt sich in beide Richtungen: in Bayern ohne Makler zu hoch, in NRW mit Makler zu niedrig.

Die Tilgung zu niedrig wählen

Eine niedrige Tilgung drückt die Rate, verlängert aber die Laufzeit erheblich und erhöht die Zinssumme. Zwei Prozent Anfangstilgung sind die gängige Untergrenze, mit der auch die Beispielrechnungen auf dieser Seite arbeiten.

Die Anschlussfinanzierung aus dem Blick verlieren

Nach zehn oder 15 Jahren läuft die Zinsbindung aus und die Restschuld muss weiterfinanziert werden. Mit einem Forward-Darlehen kannst du den heutigen Zins vorab sichern, zahlst dafür aber einen Aufschlag pro Monat Vorlauf.

Wohngebäudeversicherung | Forward-Darlehen | Günstige Kredite

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Quellen

Der Vergleich oben ist kostenlos und unverbindlich. Du siehst in wenigen Minuten, welche Konditionen für dein Vorhaben realistisch sind.

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checkalle.de ist ein unabhängiges Vergleichsportal und selbst weder Darlehensgeber noch Darlehensvermittler. Wir machen keine eigenen Kreditangebote. Der Vergleichsrechner leitet deine Anfrage an den Vermittler weiter, der die Konditionen der Partnerbanken bereitstellt. Wir erhalten eine Provision bei Abschluss, ohne dass dir dadurch Kosten entstehen, und das hat keinen Einfluss auf die angezeigten Konditionen.

Alle auf dieser Seite genannten Zinssätze sind veröffentlichte Marktdaten Dritter mit Quelle und Stand, keine Angebote und keine Zusage. Sie geben Topkonditionen wieder und nicht den Durchschnitt. Verbindliche Konditionen inklusive der gesetzlich vorgeschriebenen Angaben erhältst du ausschließlich vom Darlehensgeber im konkreten Angebot.

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