Grundsteuer-Reform 2026: Hebesatz, Berechnung und Einspruch
Die Grundsteuer-Reform gilt seit dem 1. Januar 2025 und schlägt in deiner Nebenkostenabrechnung für 2025 zum ersten Mal voll durch. Eigentümer zahlen direkt; Mieter zahlen indirekt über die Betriebskosten (§ 2 BetrKV).
Stand: · Autor: Checkalle Redaktion
Das Wichtigste in Kürze
- Neu seit 01.01.2025: Berechnet wird über Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Bundesmodell vs. 5 Ländermodelle: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen anders.
- Hebesätze 2026: Spannweite 100 % bis 975 %. Hamburg liegt bei 975 %, München bei rund 510 %.
- BFH-Urteil 10.12.2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25): Bundesmodell ist verfassungsgemäß.
- Einspruchsfrist: ein Monat ab Zugang des Bescheids (§ 355 AO).
Ab 1. Januar 2025
Neue Grundsteuer in Kraft
~36 Mio.
wirtschaftliche Einheiten neu bewertet
~16 Mrd. €
Aufkommen 2024 (Destatis)
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Warum es die Reform überhaupt gibt
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) entschieden, dass die alte Einheitsbewertung gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG verstößt. Grundstückswerte aus 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) waren so weit von der Realität entfernt, dass vergleichbare Grundstücke völlig unterschiedlich besteuert wurden.
Der Bundestag hatte bis Ende 2019 Zeit, das Gesetz zu reparieren – und bis Ende 2024, die neuen Werte festzustellen. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf der neuen Grundlage erhoben.
Wichtig: Die Reform sollte aufkommensneutral sein – der Staat will insgesamt nicht mehr Geld einnehmen als vorher. Innerhalb dieses Topfes verschieben sich aber die Lasten: Manche zahlen mehr, manche weniger.
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?
Die Formel ist überall gleich, nur die Eingabewerte unterscheiden sich je nach Bundesland:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Die drei Bescheide
- Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt: Wert deines Grundstücks.
- Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt: Wert × Steuermesszahl (bei Wohngrundstücken meist 0,31 ‰).
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde: Messbetrag × Hebesatz = Jahresbetrag.
Rechenbeispiel (Bundesmodell, vereinfacht)
| Grundsteuerwert (Finanzamt) | 250.000 € |
| × Steuermesszahl 0,31 ‰ | 77,50 € (Messbetrag) |
| × Hebesatz Gemeinde 600 % | 465 € pro Jahr |
Modellbeispiel für ein Reihenhaus in NRW. Reale Bescheide können stark abweichen, vor allem bei stark gestiegenen Bodenrichtwerten.
Grundsteuer A, B und C
- A: land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- B: Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Der Regelfall.
- C (optional): baureife, unbebaute Grundstücke. Seit 2025 dürfen Gemeinden hierfür einen höheren Hebesatz festlegen (§ 25 Abs. 5 GrStG).
Die 5 Ländermodelle im Vergleich
Elf Bundesländer rechnen nach dem Bundesmodell. Fünf gehen eigene Wege. Konsequenz: Zwei identische Wohnungen in unterschiedlichen Bundesländern können stark voneinander abweichende Beträge ergeben.
| Modell | Bundesländer | Berechnungsbasis |
|---|---|---|
| Bundesmodell | 11 Länder (z. B. NRW, Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, RLP, SH, ST, TH; modifiziert in SL und SN) | Grundstückswert + Mietniveau + Lage |
| Reines Flächenmodell | Bayern | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, kein Wert |
| Modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Bodenrichtwert × Fläche (Gebäude irrelevant) |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Fläche × Lage-Faktor (gut/normal) |
| Flächen-Faktor-Verfahren | Hessen | Fläche × Lage-Faktor |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen | Fläche × Lagequalität |
Hebesatz 2026: Was deine Gemeinde verlangt
Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest (§ 25 GrStG). Er wirkt wie ein Multiplikator auf den Messbetrag. 100 % heißt: Messbetrag bleibt unverändert. 600 % heißt: × 6.
| Stadt | Hebesatz B vorher | Hebesatz B ab 2025/2026 |
|---|---|---|
| Hamburg | 540 % | 975 % |
| Berlin (Bezirke) | – | ca. 830 % |
| Köln | – | ca. 550 % |
| München | – | ca. 510 % |
| Frankfurt am Main | – | ca. 440 % |
Die Werte schwanken zwischen 100 % (sehr ländliche Gemeinden) und über 1.000 % (einzelne Großstädte). Den genauen Hebesatz für deinen Ort findest du auf deinem Grundsteuerbescheid oder auf der Webseite deiner Gemeinde.
So findest du deinen Bodenrichtwert: Über das offizielle Portal BORIS-D bzw. das BORIS-Portal deines Bundeslandes. Stand 01.01.2022 ist die Bemessungsgrundlage.
Gewinner und Verlierer der Reform
Eher teurer wird es für
- • Wohnungen in innerstädtischen Toplagen
- • Große Grundstücke in begehrten Vierteln
- • Altbauten in aufgewerteten Stadtteilen
- • Gebiete mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
Eher günstiger wird es für
- • Einfamilienhäuser in ländlichen Lagen
- • Wohnungen in einfachen Wohnlagen
- • Neubauten (vorher oft überbewertet)
- • Gebiete mit niedrigen Bodenrichtwerten
Was Mieterinnen und Mieter wissen sollten
Die Grundsteuer wird in den meisten Mietverträgen als Betriebskosten umgelegt. Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Wichtig: nur zulässig, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vereinbart. Bei einer Bruttowarmmiete darf die Grundsteuer nicht separat berechnet werden.
Nebenkostenabrechnung prüfen
Die neue Grundsteuer erscheint erstmals in der Abrechnung für 2025, die du Mitte 2026 bekommst. Vergleich mit dem Vorjahr – bei großen Sprüngen Belege einfordern.
Beleg-Einsicht nach § 556 Abs. 3 BGB
Du darfst die zugrunde liegenden Unterlagen beim Vermieter einsehen. Die Frist für eine Beanstandung beträgt 12 Monate nach Zugang der Abrechnung.
Beispielrechnung: Bei einer 80 m² Wohnung in einem 400 m² Mietshaus mit einer Jahres-Grundsteuer von 1.600 € fallen rechnerisch 320 € auf deine Wohnung – also rund 27 € pro Monat in der Nebenkostenabrechnung. Schwankt der Wert deutlich, lohnt ein Beleg-Check. Wenn die Nebenkostenabrechnung zur finanziellen Belastung wird, kann ein Privatkredit-Vergleich kurzfristig Luft verschaffen.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid: Schritt für Schritt
Du hast einen Bescheid bekommen, und die Summe wirkt zu hoch? So gehst du vor:
Bescheid prüfen
Wohnfläche korrekt? Baujahr richtig? Bodenrichtwert plausibel? Hebesatz stimmt mit der Veröffentlichung deiner Gemeinde überein? Über das BORIS-D Portal kannst du den Bodenrichtwert deiner Adresse vergleichen.
Richtigen Bescheid auswählen
Wertfehler gehören in den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt). Hebesatz- oder Rechenfehler gehören in den Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid (Gemeinde).
Einspruch fristgerecht einlegen
Frist: ein Monat ab Zugang des Bescheids (§ 355 AO). Schriftlich oder elektronisch bei der ausstellenden Stelle. Fehler präzise beschreiben, Belege beifügen. Optional: Aussetzung der Vollziehung beantragen.
Härtefall prüfen
Bei wesentlicher Ertragsminderung (z. B. dauerhaft leere Wohnung trotz Vermietungsbemühungen) kannst du nach § 33 GrStG einen Erlass beantragen. Eigenes Verfahren neben dem Einspruch.
Faustregel: Reine „Das ist verfassungswidrig"-Einsprüche haben nach dem BFH-Urteil vom 10.12.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) deutlich an Erfolgsaussicht verloren. Konkrete Sachfehler (Fläche, Lage, Werte) bleiben weiterhin angreifbar.
Wichtige Zahlen zur Grundsteuer 2026
- Rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten wurden für die Reform neu bewertet (Quelle: BMF, Destatis).
- Grundsteueraufkommen 2024: rund 16,0 Mrd. € (Grundsteuer B: 15,6 Mrd. €, +3,8 %; Grundsteuer A: 0,4 Mrd. €). Quelle: Destatis Pressemitteilung 02/2025.
- Hebesatz B Spannweite 2026: 100 % bis 975 %.
- Wichtigster Stichtag der Bewertung: 01.01.2022.
- Einspruchsfrist: ein Monat ab Zugang des Bescheids ( § 355 AO).
Häufige Fragen zur Grundsteuer-Reform 2026
Ab wann gilt die neue Grundsteuer wirklich?
Seit dem 1. Januar 2025. Eigentümer sehen sie auf dem neuen Bescheid für 2025; Mieter Mitte 2026 in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025.
Wird die Grundsteuer für alle teurer?
Nein. Die Reform ist insgesamt aufkommensneutral. In Toplagen großer Städte zahlen viele spürbar mehr, in ländlichen Regionen oft weniger. Ob es bei dir teurer wird, hängt von Grundsteuerwert und Hebesatz deiner Gemeinde ab.
Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Bei einer Bruttowarmmiete (Pauschalmiete) ist eine separate Umlage nicht zulässig.
Wann darf ich Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen?
Du hast einen Monat ab Zugang des Bescheids Zeit (§ 355 AO). Einlegen kannst du schriftlich oder per Elster beim ausstellenden Finanzamt oder bei deiner Gemeinde. Wichtig: "Ein Monat" entspricht nicht zwingend vier Wochen.
Was bringt eine Klage wegen Verfassungswidrigkeit jetzt noch?
Der Bundesfinanzhof hat am 10. Dezember 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) das Bundesmodell als verfassungsgemäß eingestuft. Reine Verfassungs-Klagen haben damit wenig Aussicht. Konkrete Sachfehler im Bescheid (Wohnfläche, Lage, Bodenrichtwert) bleiben angreifbar.
Wie unterscheidet sich die Grundsteuer in Bayern oder Hamburg?
Bayern wendet ein reines Flächenmodell an – nur Quadratmeter zählen, nicht der Wert. Hamburg nutzt ein Wohnlagenmodell mit Lage-Faktor. Baden-Württemberg, Hessen und Niedersachsen haben weitere Sonderwege. Für identische Grundstücke kann die Steuer je nach Bundesland deutlich abweichen.
Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung nie abgegeben habe?
Wer die Frist (grundsätzlich bis 31. Januar 2023) verpasst hat, bekommt typischerweise eine Schätzung des Finanzamts. Diese liegt fast immer zu hoch. Eine nachträgliche Korrektur ist meist über einen Einspruch gegen den darauf basierenden Wertbescheid möglich.
Lohnt sich angesichts der höheren Grundsteuer noch ein Hauskauf 2026?
Die Grundsteuer ist nur eine Komponente. Für eine realistische Vergleichsrechnung lohnt ein Blick auf die aktuelle Lage am Bauzinsen-Markt – die monatliche Belastung aus Tilgung und Nebenkosten zusammen ergibt erst das ganze Bild.
Was du jetzt tun kannst
Eigentümer
Bescheid sorgfältig prüfen. Wohnfläche und Bodenrichtwert verifizieren. Bei Fehlern Einspruch innerhalb eines Monats. Bei laufender Finanzierung lohnt der Immobilienkredit-Vergleich.
Mieter
Betriebskostenabrechnung für 2025 abwarten und mit dem Vorjahr vergleichen. Bei großen Sprüngen Belege nach § 556 Abs. 3 BGB einfordern.
Kaufinteressierte
Künftige Grundsteuer in der Vergleichsrechnung mitkalkulieren. Reine Faustregeln aus der Vor-Reform-Zeit führen oft in die Irre. Baufinanzierung vergleichen.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Bei konkreten Fragen zu deinem Grundsteuerbescheid wende dich an einen Steuerberater oder die Verbraucherzentrale.