Anschlussfinanzierung 2026: Zinsen, Prolongation und Umschuldung im Vergleich
Eine Anschlussfinanzierung ist das Folgedarlehen für die Restschuld deiner Immobilie, sobald die erste Zinsbindung ausläuft. Getilgt ist der Kredit zu diesem Zeitpunkt fast nie. Du hast drei Wege: bei deiner Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder dir den heutigen Zins Jahre im Voraus sichern (Forward-Darlehen). Welcher Weg günstiger ist, entscheidet die Zinsdifferenz gegen die Wechselkosten.
Auf dieser Seite findest du das aktuelle Zinsniveau mit Quelle und Datum, die drei Wege im direkten Vergleich, einen Zeitplan von 66 Monaten bis zum Stichtag und die Regeln zum Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB. Jede Zahl steht mit Herkunft und Stand dabei, damit du sie nachprüfen kannst.
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Das Wichtigste in Kürze
- Die Anschlussfinanzierung deckt die Restschuld, wenn deine erste Zinsbindung endet. Ohne Entscheidung rutschst du in die Konditionen deiner Bank.
- Drei Wege stehen offen: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Die BaFin nennt die ersten beiden als Grundvarianten.
- Interhyp weist für zehn Jahre Zinsbindung 3,83 bis 4,19 Prozent effektiv aus (Konditionen 03.08. bis 09.08.2026), Dr. Klein 3,71 Prozent als Topzins (Stand 03.08.2026).
- Stiftung Warentest misst zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter 0,71 Prozentpunkte, im Modellfall über 18.000 Euro Zinsunterschied (Stichtag 30.07.2026).
- Rund drei Jahre vor Ablauf prüfen, spätestens ein Jahr vorher vorbereiten. Das Angebot der eigenen Bank kommt erst etwa drei Monate vorher (Interhyp, Stand 13.08.2026).
- Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du nach Paragraph 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann brauchst du sie?
Beim Immobiliendarlehen fallen zwei Dinge auseinander, die viele für dasselbe halten: die Laufzeit des Kredits und die Zinsbindung. Die Laufzeit reicht bis zur vollständigen Tilgung und dauert häufig 25 bis 35 Jahre. Die Zinsbindung ist nur der Zeitraum, für den dein Zinssatz garantiert ist, meist 10 oder 15 Jahre. Endet sie, ist der Kredit nicht erledigt, sondern es fehlt schlicht ein Zinssatz für den Rest. Genau diese Lücke schließt die Anschlussfinanzierung.
Der offene Betrag heißt Restschuld. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von deiner anfänglichen Tilgung ab. Bei einer typischen Anfangstilgung von 2 Prozent ist nach zehn Jahren erst ein Bruchteil weg, der große Rest läuft weiter. Deshalb ist die Anschlussfinanzierung kein Randthema, sondern oft die zweitgrößte Finanzentscheidung rund um deine Immobilie.
Passiert nichts, wird es unangenehm. Läuft die Zinsbindung ohne neue Vereinbarung aus, kannst du nicht einfach weitermachen wie bisher: Der Vertrag verlangt eine Anschlusslösung, und die Bank hat kein Interesse daran, dir ohne Wettbewerb den besten Zins anzubieten. Wer erst reagiert, wenn der Brief der Bank im Kasten liegt, verhandelt unter Zeitdruck.
Von der Anschlussfinanzierung zu unterscheiden ist die Erstfinanzierung. Willst du neu kaufen oder bauen, führt der Weg über den Baufinanzierung Vergleich oder direkt über den Immobilienkredit Vergleich. Fehlt dir Eigenkapital, ist die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital der passende Einstieg.
Bauzinsen aktuell: das Niveau im August 2026
Stand: 16.08.2026. Die folgenden Werte sind Marktdaten Dritter und keine Angebote von CheckAlle.de. Dein persönlicher Zins wird im Rechner ermittelt.
Interhyp veröffentlicht eine nach Beleihungsauslauf gestaffelte Zinstabelle. Die Werte beruhen auf Konditionsangeboten der Interhyp AG vom 03.08. bis 09.08.2026 und sind effektive Jahreszinsen:
| Sollzinsbindung | Beleihung unter 70 % | Beleihung 80 % | Beleihung über 90 % |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,83 % | 3,90 % | 4,19 % |
| 15 Jahre | 4,04 % | 4,15 % | 4,40 % |
| 20 Jahre | 4,15 % | 4,30 % | 4,53 % |
Zwei weitere Quellen ordnen das Bild ein. Dr. Klein nennt für den 03.08.2026 Topkonditionen zwischen 3,71 und 4,33 Prozent effektiv über Sollzinsbindungen von 5 bis 30 Jahren, der Topzins für zehn Jahre liegt dort bei 3,71 Prozent und für fünf Jahre bei 3,83 Prozent. Stiftung Warentest hat speziell für Anschlussfinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt 3,99 Prozent Effektivzins gemessen, knapp zwei Zehntel Prozentpunkte mehr als im Vormonat mit 3,80 Prozent (Stichtag 30.07.2026). Interhyp beschreibt das Niveau am 13.08.2026 als seitwärts um die 4-Prozent-Marke.
Wichtig für dich: Topzins und Durchschnitt sind zwei verschiedene Dinge. Der Topzins gilt für die besten Bonitäten bei niedriger Beleihung, der Durchschnitt beschreibt, was tatsächlich abgeschlossen wird. Die Spanne dazwischen ist der Betrag, um den es sich zu vergleichen lohnt.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Die drei Wege unterscheiden sich nicht im Ergebnis, sondern im Preis und im Zeitpunkt der Entscheidung. Der Überblick zuerst, die Details darunter.
| Weg | So funktioniert es | Wann sinnvoll | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Du verlängerst den Vertrag bei deiner bisherigen Bank. Die Grundschuld bleibt liegen, es entstehen keine Grundbuchkosten. | Wenn das Angebot im Vergleich standhält und du den Aufwand eines Wechsels scheust. | Ohne Wettbewerb verhandelst du schwach. Das Angebot kommt oft erst rund drei Monate vor Ablauf. |
| Umschuldung | Du wechselst mit der Restschuld zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird an den neuen Gläubiger abgetreten. | Wenn die Zinsdifferenz größer ist als die Wechselkosten, oder wenn du mehrere Kredite bündeln willst. | Kosten der Grundschuldabtretung einplanen, laut Dr. Klein circa 0,2 Prozent der Grundschuld. |
| Forward-Darlehen | Du schließt heute ab, ausgezahlt wird erst zum Ende deiner Zinsbindung. Der Zins ist ab Vertragsschluss fix. | Wenn du mit steigenden Zinsen rechnest und Planungssicherheit brauchst. | Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf, laut Interhyp etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Du bist gebunden, auch wenn die Zinsen fallen. |
Prolongation: bequem, aber ohne Wettbewerb
Bei der Prolongation verlängerst du den bestehenden Vertrag bei deiner Bank. Das ist der einfachste Weg: keine neue Bonitätsprüfung im großen Stil, keine Grundbuchgebühren, oft reicht eine Unterschrift. Der Preis dieser Bequemlichkeit ist, dass du kein Vergleichsangebot in der Hand hast. Die Bank weiß das. Wenn du dir eine Alternative besorgst und sie freundlich erwähnst, verhandelst du plötzlich auf Augenhöhe, selbst wenn du am Ende bleibst.
Umschuldung: der Weg mit dem größten Hebel
Bei der Umschuldung wechselst du mit deiner Restschuld zu einer anderen Bank. Die BaFin weist darauf hin, dass sich ein solcher Wechsel auch anbietet, um mehrere Kreditverträge zu bündeln. Technisch wird die bestehende Grundschuld an den neuen Gläubiger abgetreten, das läuft über Notar und Grundbuch und kostet Geld, aber deutlich weniger als eine Löschung mit Neueintragung. Der Hebel liegt im Zins: Über eine zehnjährige Zinsbindung summieren sich auch kleine Unterschiede zu vierstelligen Beträgen.
Forward-Darlehen: Zinssicherheit gegen Aufschlag
Ein Forward-Darlehen schließt du heute ab, ausgezahlt wird es erst zum Ende deiner laufenden Zinsbindung. Die BaFin nennt eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren, Interhyp beziffert das eigene Fenster auf bis zu 66 Monate und den Aufschlag auf etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlauf (Stand 13.08.2026). Bei 24 Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag damit rechnerisch zwischen 0,24 und 0,72 Prozentpunkten, je nach Anbieter. Stiftung Warentest hat gerechnet, dass sich mit dem günstigsten Angebot bei zwei Jahren Vorlauf über 22.000 Euro sparen lassen (Stichtag 30.07.2026).
Die Kehrseite gehört dazu: Du bist an den Vertrag gebunden. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, zahlst du trotzdem den vereinbarten Satz. Ein Forward-Darlehen ist damit eine Versicherung gegen steigende Zinsen, kein Spekulationsinstrument. Details und Angebote findest du im Forward-Darlehen Vergleich.
Dein Zeitplan: von 66 Monaten bis zum Stichtag
Timing entscheidet bei der Anschlussfinanzierung mehr als Verhandlungsgeschick. Diese vier Marken solltest du kennen.
66 bis 60 Monate vorher
Das Forward-Fenster öffnet sich
Interhyp nennt bis zu 66 Monate Vorlaufzeit für ein Forward-Darlehen, die BaFin spricht von bis zu fünf Jahren. So früh lohnt sich das nur, wenn du klar mit steigenden Zinsen rechnest, denn der Aufschlag läuft pro Monat mit.
36 Monate vorher
Optionen prüfen
Interhyp empfiehlt, bereits rund drei Jahre vor Ende der Zinsbindung die Weiterfinanzierung zu prüfen. Jetzt geht es noch nicht um Unterschriften, sondern um die Frage: Wie hoch wird meine Restschuld und wie sieht das Zinsniveau aus?
12 Monate vorher
Ernst machen
Spätestens etwa ein Jahr vor Ablauf solltest du laut Interhyp mit den Vorbereitungen starten. Unterlagen sortieren, Restschuld zum Stichtag festhalten, konkrete Angebote einholen. In diesem Fenster ist ein Forward-Aufschlag am günstigsten, weil die Vorlaufzeit kurz ist.
3 Monate vorher
Der Brief der Bank kommt
Das Verlängerungsangebot deiner eigenen Bank trifft laut Interhyp in der Regel erst rund drei Monate vor Ablauf ein. Wer bis dahin nichts verglichen hat, entscheidet unter Zeitdruck. Genau darin liegt der teuerste Fehler bei der Anschlussfinanzierung.
Was ein halber Prozentpunkt wirklich ausmacht
Zinsunterschiede klingen klein, solange man sie in Prozent liest. In Euro sehen sie anders aus. Stiftung Warentest hat zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter im eigenen Vergleich zuletzt 0,71 Prozentpunkte gemessen, im Modellfall macht das einen Zinsunterschied von über 18.000 Euro aus (Stichtag 30.07.2026). Das ist kein Randeffekt, sondern der Gegenwert eines Kleinwagens.
Rechenbeispiel: 150.000 Euro Restschuld
Angenommen, deine Restschuld beträgt 150.000 Euro und du vereinbarst 3 Prozent anfängliche Tilgung. Wir rechnen mit zwei Zinssätzen aus den oben genannten Marktdaten: 3,71 Prozent (Topzins Dr. Klein, 10 Jahre, Stand 03.08.2026) gegen 4,19 Prozent (Interhyp, 10 Jahre bei Beleihung über 90 Prozent, Konditionen 03.08. bis 09.08.2026). Die Differenz beträgt 0,48 Prozentpunkte.
- Monatsrate bei 3,71 Prozent: 150.000 Euro mal 6,71 Prozent geteilt durch 12 ergibt 838,75 Euro.
- Monatsrate bei 4,19 Prozent: 150.000 Euro mal 7,19 Prozent geteilt durch 12 ergibt 898,75 Euro.
- Unterschied: 60 Euro pro Monat, also 720 Euro im ersten Jahr allein an Zinskosten.
Rechenbeispiel, keine Angebotsangabe und keine Zusage. Die Annuität ergibt sich aus Darlehensbetrag mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung geteilt durch zwölf. Die genannten Marktwerte sind Effektivzinsen, das Beispiel zeigt daher die Größenordnung und nicht dein konkretes Angebot. Nebenkosten sind nicht enthalten.
Der eigentliche Punkt liegt hinter der Rate: Bei gleicher Tilgung frisst der höhere Zins jeden Monat einen größeren Anteil der Zahlung auf, sodass am Ende der neuen Zinsbindung mehr Restschuld übrig bleibt. Vergleiche deshalb nie nur die Monatsrate, sondern immer auch die Restschuld zum Ende der neuen Bindung.
Sonderkündigungsrecht: Paragraph 489 BGB im Detail
Viele kennen die Kurzfassung: nach zehn Jahren darf man raus. Der Gesetzestext ist präziser, und die Details entscheiden über den Termin. Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt die Kündigung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Drei Details, die oft untergehen
- Die Frist läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, also ab der letzten Auszahlungsrate, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann das ein Jahr Unterschied bedeuten.
- Zu den zehn Jahren kommt die Kündigungsfrist von sechs Monaten hinzu. Frühestens nach zehneinhalb Jahren ab vollständigem Empfang ist der Kredit tatsächlich abgelöst.
- Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, tritt deren Datum an die Stelle des Auszahlungszeitpunkts. Die Uhr startet dann neu.
Die BaFin formuliert die Rechtsfolge unmissverständlich: Zehn Jahre danach kann das Darlehen gesetzlich gekündigt werden, ganz oder teilweise, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gilt nach Paragraph 489 Absatz 2 BGB eine Frist von drei Monaten, dort ist eine Kündigung jederzeit möglich.
Praktisch relevant wird das vor allem bei Verträgen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Du musst nicht bis zum Ende der Bindung warten, sondern kannst nach zehn Jahren umschulden, wenn das Zinsniveau gefallen ist. Wer eine lange Zinsbindung abschließt, kauft sich damit Sicherheit, ohne die Flexibilität ganz zu verlieren.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wann nicht
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den eine Bank für entgangene Zinsen verlangen kann, wenn du ein zinsgebundenes Darlehen vorzeitig ablöst. Rund um die Anschlussfinanzierung sorgt sie regelmäßig für Verunsicherung, dabei lassen sich die Fälle klar trennen.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung
- Zum regulären Ende der Zinsbindung. Die Bindung läuft aus, es wird nichts vorzeitig abgelöst, du bist frei in der Wahl der Bank.
- Bei Kündigung nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB, also nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist. Die BaFin hält das ausdrücklich fest.
- Bei Darlehen mit veränderlichem Zinssatz, hier gilt nach Absatz 2 die Frist von drei Monaten.
Möglicherweise mit Entschädigung
- Bei vorzeitiger Ablösung innerhalb der laufenden Zinsbindung und vor dem Zehnjahresfenster, etwa weil du die Immobilie verkaufst.
- Bei einer Umschuldung, die du mitten in der Bindung erzwingen willst, weil dir ein anderer Anbieter besser gefällt.
- Die konkrete Höhe hängt von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsniveau ab. Lass sie dir schriftlich ausrechnen, bevor du kündigst.
Für den Normalfall heißt das: Wenn du zum Ablauf deiner Zinsbindung wechselst, kostet dich der Wechsel keine Vorfälligkeitsentschädigung. Was anfällt, sind die Kosten für den Umzug der Grundschuld. Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Geht es um eine vorzeitige Ablösung mit größeren Beträgen, lass den Vertrag von einer Verbraucherzentrale oder einer Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt prüfen.
Wechselkosten: die Grundschuld zieht um
Wechselst du die Bank, muss die Sicherheit mitwandern. Statt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen, wird sie in der Praxis abgetreten. Dr. Klein rechnet dafür mit circa 0,2 Prozent der Grundschuld und nennt ein konkretes Beispiel: Bei 180.000 Euro Grundschuld fallen rund 447 Euro an, davon 243 Euro für die Beurkundung und 204 Euro für den Grundbucheintrag.
Der Vergleich mit der Alternative macht deutlich, warum die Abtretung Standard ist: Löschung und Neueintragung kosten im selben Beispiel rund 1.486 Euro, also mehr als das Dreifache. Auch beim Tempo liegt die Abtretung vorn, Dr. Klein nennt zwei bis vier Wochen gegenüber vier bis sechs Wochen. Manche Banken übernehmen die Abtretungskosten als Wechselanreiz. Frag danach, aber plane die Summe sicherheitshalber ein.
Rechne diese einmaligen Kosten gegen die Zinsersparnis über die gesamte neue Zinsbindung. Im Rechenbeispiel oben stehen 60 Euro monatliche Ersparnis gegen einen dreistelligen Einmalbetrag. Bereits im ersten Jahr wäre der Wechsel damit eingespielt.
Dr. Klein: Grundschuldabtretung, Kosten und AblaufAblauf in fünf Schritten
Restschuld zum Stichtag ermitteln
Der Jahreskontoauszug deines Darlehens zeigt dir den Stand. Entscheidend ist die Restschuld zum Tag, an dem die Zinsbindung endet, nicht der heutige Saldo.
Beleihungsauslauf abschätzen
Restschuld geteilt durch den heutigen Immobilienwert ergibt grob deinen Beleihungsauslauf. Die BaFin formuliert es kurz: Je niedriger deine Restschuld, desto günstiger die Zinsen. Der Sprung von über 90 auf unter 70 Prozent Beleihung macht in der Interhyp-Tabelle 0,36 Prozentpunkte aus.
Angebote einholen und gegenrechnen
Vergleiche nicht nur den Sollzins, sondern den Effektivzins und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Zwei Angebote mit gleicher Rate können sehr unterschiedlich viel tilgen.
Wechselkosten dagegenhalten
Bei einer Umschuldung kommt die Grundschuldabtretung dazu. Rechne sie einmalig gegen die Zinsersparnis über die gesamte neue Zinsbindung, nicht gegen ein einzelnes Jahr.
Rate und Tilgung neu justieren
Die Anschlussfinanzierung ist der beste Moment, die anfängliche Tilgung zu erhöhen oder Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Beides verkürzt die Restlaufzeit spürbar und kostet in der Verhandlung meist nichts.
Diese Unterlagen brauchst du
- Aktueller Darlehensvertrag mit der Restschuld zum Ende der Zinsbindung
- Letzter Jahreskontoauszug des Darlehens
- Einkommensnachweise der vergangenen Monate
- Grundbuchauszug und Angaben zur Immobilie, etwa Wohnfläche und Baujahr
- Nachweise über Modernisierungen, sie können den Beleihungswert verbessern
Für wen passt welcher Weg?
Deine Zinsbindung endet in weniger als zwölf Monaten
Jetzt zählt der direkte Vergleich zwischen Prolongation und Umschuldung. Ein Forward-Aufschlag lohnt sich bei so kurzer Vorlaufzeit kaum noch. Hol dir ein Fremdangebot, bevor der Brief deiner Bank eintrifft.
Deine Zinsbindung endet in zwei bis fünf Jahren
Das ist das klassische Forward-Fenster. Rechne den Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat gegen deine Erwartung an die Zinsentwicklung. Wer Planungssicherheit über Optimierung stellt, ist hier richtig.
Dein Darlehen läuft seit über zehn Jahren
Prüf das Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB. Du kannst mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, auch wenn deine Zinsbindung noch läuft. Das lohnt sich, wenn dein Altzins über dem heutigen Niveau liegt.
Du willst gleichzeitig modernisieren
Dann prüf, ob du den Modernisierungsbetrag in die Anschlussfinanzierung aufnimmst oder separat finanzierst. Ein Modernisierungskredit ist schneller bewilligt, ein aufgestocktes Immobiliendarlehen meist zinsgünstiger. Für kleinere Beträge reicht oft ein Ratenkredit aus dem Kreditvergleich.
So nutzt du den Rechner auf dieser Seite
Der Rechner oben ist auf Baufinanzierungen ausgelegt und funktioniert für die Anschlussfinanzierung genauso, wenn du drei Angaben richtig setzt. Sonst rechnest du an deiner Situation vorbei.
- Darlehensbetrag: Trag deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung ein, nicht den ursprünglichen Kaufpreis und nicht den heutigen Saldo.
- Immobilienwert: Setz den heutigen Wert an, nicht den Kaufpreis von damals. Ist der Wert gestiegen, sinkt dein Beleihungsauslauf und damit dein Zins.
- Zinsbindung: Vergleiche mindestens zwei Varianten, etwa 10 und 15 Jahre. Die längere Bindung kostet Aufschlag, gibt dir aber über Paragraph 489 BGB nach zehn Jahren trotzdem eine Ausstiegsoption.
Wenn du zusätzlich wissen willst, wie eine Erstfinanzierung im Vergleich abschneidet, hilft die Übersicht zur günstigen Baufinanzierung. Als langfristige Alternative mit fester Zinszusage kommt für manche auch ein Bausparvertrag infrage, allerdings nur, wenn du ohnehin erst in einigen Jahren Geld brauchst.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist das Folgedarlehen für die Restschuld deiner Immobilie, sobald die erste Zinsbindung ausläuft. Dein Kredit ist zu diesem Zeitpunkt in aller Regel noch nicht getilgt, der offene Betrag muss also weiterlaufen. Dafür hast du drei Wege: bei deiner bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder dir den heutigen Zins vorab sichern (Forward-Darlehen). Die BaFin nennt Prolongation und Umschuldung als die beiden Grundvarianten und weist darauf hin, dass ein Wechsel auch dazu dienen kann, mehrere Kreditverträge zu bündeln.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Interhyp empfiehlt, bereits rund drei Jahre vor Ende der Zinsbindung die Optionen für die Weiterfinanzierung zu prüfen, und spätestens etwa ein Jahr vorher mit den Vorbereitungen zu beginnen. Das Verlängerungsangebot deiner eigenen Bank kommt laut Interhyp in der Regel erst rund drei Monate vor Ablauf (Stand: 13.08.2026). Wer erst auf diesen Brief wartet, hat kaum noch Zeit für einen echten Vergleich und verhandelt aus der schwächeren Position.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung 2026?
Interhyp weist für zehn Jahre Sollzinsbindung effektive Jahreszinsen von 3,83 Prozent bei einer Beleihung unter 70 Prozent bis 4,19 Prozent bei einer Beleihung über 90 Prozent aus (Konditionsangebote vom 03.08. bis 09.08.2026) und beschreibt das Niveau als seitwärts um die 4-Prozent-Marke (Stand: 13.08.2026). Dr. Klein nennt als Topzins für zehn Jahre 3,71 Prozent (Stand: 03.08.2026). Stiftung Warentest hat für eine Anschlussfinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt 3,99 Prozent Effektivzins gemessen (Stichtag 30.07.2026). Das sind Marktdaten Dritter, keine Angebote von uns. Dein persönlicher Zins hängt von Restschuld, Beleihung, Bonität und Immobilie ab.
Prolongation oder Umschuldung: was ist günstiger?
Pauschal lässt sich das nicht sagen, rechnerisch entscheidet die Differenz zwischen beiden Angeboten gegen die Wechselkosten. Die Prolongation bei der Hausbank ist bequem und kostet keine Grundbuchgebühren, dafür verhandelst du ohne Wettbewerb. Bei einer Umschuldung kommen die Kosten der Grundschuldabtretung dazu, laut Dr. Klein circa 0,2 Prozent der Grundschuld. Stiftung Warentest hat zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter zuletzt 0,71 Prozentpunkte Unterschied gemessen, im Modellfall über 18.000 Euro Zinsdifferenz (Stichtag 30.07.2026). Ein Vergleich lohnt sich deshalb fast immer, selbst wenn du am Ende bei deiner Bank bleibst.
Was ist ein Forward-Darlehen und was kostet der Aufschlag?
Ein Forward-Darlehen sichert dir den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst später ausgezahlt wird. Die BaFin nennt eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren, Interhyp beziffert das eigene Fenster auf bis zu 66 Monate. Für jeden Monat Vorlauf zahlst du einen Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten (Interhyp, Stand: 13.08.2026). Der Aufschlag ist der Preis für die Planungssicherheit: Steigen die Zinsen bis zur Auszahlung, hast du gewonnen, fallen sie, hast du zu teuer eingekauft. Du bist an den Vertrag gebunden.
Was besagt das Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB?
Nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend sind zwei Details, die oft untergehen: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift, und zur Frist von sechs Monaten kommen die zehn Jahre noch hinzu. Die BaFin hält ausdrücklich fest, dass diese Kündigung ganz oder teilweise und ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Für Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gilt nach Absatz 2 eine Frist von drei Monaten.
Kostet der Wechsel zu einer anderen Bank etwas?
Ja, aber weniger als viele erwarten. Beim Wechsel wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Dr. Klein rechnet dafür mit circa 0,2 Prozent der Grundschuld und nennt als Beispiel bei 180.000 Euro Grundschuld rund 447 Euro, davon 243 Euro Beurkundung und 204 Euro Grundbucheintrag. Die Alternative aus Löschung und Neueintragung kostet im selben Beispiel rund 1.486 Euro. Die Abtretung dauert laut Dr. Klein zwei bis vier Wochen, die Löschung mit Neueintragung vier bis sechs Wochen. Manche Banken übernehmen die Abtretungskosten als Wechselanreiz, verlassen solltest du dich darauf nicht.
Welche Unterlagen brauche ich für die Anschlussfinanzierung?
Für ein belastbares Angebot brauchst du deinen aktuellen Darlehensvertrag mit der Restschuld zum Ende der Zinsbindung, den letzten Jahreskontoauszug des Darlehens, aktuelle Einkommensnachweise, einen Grundbuchauszug und Angaben zur Immobilie wie Wohnfläche, Baujahr und durchgeführte Modernisierungen. Bei einer Umschuldung kommt die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank dazu. Je genauer deine Restschuld zum Stichtag feststeht, desto verbindlicher fallen die Angebote aus.
Bereit für den Vergleich?
Restschuld eintragen, Immobilienwert angeben, Konditionen nebeneinander sehen. Der Vergleich ist kostenlos und SCHUFA-neutral.
Zum VergleichQuellen
- Interhyp: Zinstabelle Bauzinsen, Konditionen 03.08. bis 09.08.2026, Stand 13.08.2026 Zur Quelle
- Interhyp: Anschlussfinanzierung, Zeitplan und Forward-Darlehen, Stand 13.08.2026 Zur Quelle
- Dr. Klein: Bauzinsen und Topkonditionen, Stand 03.08.2026 Zur Quelle
- Dr. Klein: Grundschuldabtretung, Kosten und Ablauf Zur Quelle
- Stiftung Warentest: Anschlussfinanzierung, Stichtag 30.07.2026 Zur Quelle
- BaFin: Anschlussfinanzierung, Verbraucherinformation Zur Quelle
- Paragraph 489 BGB, Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz Zur Quelle
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CheckAlle Redaktion