Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: was sie kostet und wer sie bekommt
Eine Vollfinanzierung ist ein Immobiliendarlehen, das den kompletten Kaufpreis abdeckt. Nimmt die Bank auch die Kaufnebenkosten mit hinein, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Möglich ist beides, günstig ist es nicht: Banken lassen sich das höhere Risiko mit einem Zinsaufschlag bezahlen.
Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt vor allem an einer Kennzahl, dem Beleihungsauslauf. Jede Zahl auf dieser Seite steht mit Quelle und Stand da.
Deine Konditionen zeigt nur der Vergleich
Gerade bei hohem Beleihungsauslauf liegen die Angebote weit auseinander. Leg mehrere Banken nebeneinander, statt dich auf die Hausbank zu verlassen.
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Das Wichtigste in Kürze
- 100 Prozent heißt Kaufpreis, 110 Prozent heißt Kaufpreis plus Nebenkosten (Verivox).
- Der Beleihungswert liegt in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Immobilienwertes, weil Banken einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 30 Prozent ansetzen (Wüstenrot).
- Über 100 Prozent Beleihung nennt die FMH Finanzberatung einen durchschnittlichen Aufschlag von rund 1,2 Prozentpunkten oder eine separate Zinsgestaltung.
- Verivox rät, die Tilgung von den üblichen 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent zu erhöhen, weil du Eigenkapital erst nachträglich aufbaust.
- Nicht jede Bank macht mit: Die Axa finanziert laut Biallo-Umfrage maximal 90 Prozent des Verkehrswertes.
100 oder 110 Prozent: der Unterschied liegt in den Nebenkosten
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten bleiben bei dir. Verivox beziffert sie je nach Bundesland auf 5,0 bis 8,0 Prozent des Kaufpreises, gerechnet aus Grunderwerbsteuer und Notargebühr. Kommt eine Maklerprovision dazu, wird der Betrag größer.
Die 110-Prozent-Finanzierung nimmt diese Nebenkosten mit ins Darlehen. Damit übersteigt die Darlehenssumme den Kaufpreis, und genau das treibt den Zins.
| Merkmal | 100-Prozent-Finanzierung | 110-Prozent-Finanzierung |
|---|---|---|
| Darlehen deckt | Kaufpreis | Kaufpreis plus Kaufnebenkosten |
| Eigenkapital nötig | Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) | Rechnerisch keines |
| Zinsaufschlag | FMH: plus 0,70 Prozentpunkte bei 90 bis 100 Prozent Beleihung | FMH: über 100 Prozent rund 1,2 Prozentpunkte oder separate Zinsgestaltung |
Beleihungsauslauf: die Zahl, die deinen Zins bestimmt
Banken vergleichen dein Darlehen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert:
„Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100“Volksbanken Raiffeisenbanken, Ratgeber Beleihungsauslauf (Stand: 16.08.2026)
Warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt
Wüstenrot beschreibt den Rechenweg als Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag der Bank, wobei der Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent liegt. Für dich heißt das: Selbst wenn du nur den Kaufpreis finanzierst, kann dein Beleihungsauslauf rechnerisch über 100 Prozent liegen. Das ist der Grund, warum eine Vollfinanzierung teurer ausfällt, als die schlichte Rechnung Kaufpreis gleich Darlehen vermuten lässt.
Die Zinsstaffel der Banken
ImmobilienScout24 beschreibt die gängige Praxis: Bis rund 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es oft die besten Konditionen, zwischen 60 und 80 Prozent steigt der Zinssatz leicht, ab der 80-Prozent-Grenze verlangen viele Institute erneut einen Aufschlag. Wie stark die Staffel im Schnitt greift, veröffentlicht die FMH Finanzberatung:
| Beleihung | Durchschnittlicher Aufschlag |
|---|---|
| 60 bis 80 Prozent | + 0,05 Prozentpunkte |
| 80 bis 90 Prozent | + 0,30 Prozentpunkte |
| 90 bis 100 Prozent | + 0,70 Prozentpunkte |
| über 100 Prozent | + rund 1,2 Prozentpunkte oder separate Zinsgestaltung |
Quelle: FMH Finanzberatung, „Wie realistisch ist die 100-Prozent-Finanzierung“, abgerufen am 16.08.2026. Durchschnittswerte, keine Angebote.
Was ein Prozentpunkt über zehn Jahre wirklich ausmacht
Biallo.de beziffert den Zinsaufschlag bei Vollfinanzierungen auf 0,80 bis zu mehr als einen Prozentpunkt. Das klingt nach wenig, wirkt aber über eine ganze Zinsbindung. Wer in München eine Immobilie für 400.000 Euro kauft und rund 20 Prozent Eigenkapital (87.000 Euro) mitbringt, zahlt laut der Beispielrechnung des Portals gut einen Prozentpunkt weniger als bei der Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten und spart über zehn Jahre gut 60.000 Euro an Zinskosten. Auch die Restschuld ist danach mehr als 60.000 Euro geringer.
Beispielrechnung, kein Angebot
Der zweite Kostenhebel ist die Tilgung. Weil du Eigenkapital erst nachträglich über die Rückzahlung aufbaust, rät Verivox dazu, die häufig voreingestellten 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent anzuheben. Das erhöht deine Monatsrate spürbar und senkt dafür die Restschuld. Wie sich Zins, Tilgung und Nebenkosten zu einer Zahl verdichten, erklärt unsere Seite zum effektiven Jahreszins.
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt hier typischerweise eine hohe Restschuld stehen. Setz dich deshalb früh mit der Anschlussfinanzierung auseinander und prüf, ob ein Forward-Darlehen dir Planungssicherheit bringt.
Biallo.de: Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Stand: 16.08.2026)Diese Voraussetzungen erwarten Banken von dir
Bonität und Einkommen
Biallo.de nennt ein gutes Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, eine sehr gute Bonität und einen monatlichen Haushaltsüberschuss. Als Beispiel führt das Portal die Sparda-Bank Nürnberg an, die mindestens 1.000 Euro Überschuss im Monat verlangt. Die FMH Finanzberatung beschreibt die Zielgruppe für 110-Prozent-Finanzierungen als Menschen mit sehr sicherem Nettoeinkommen, die selbst dann nur 25 bis 30 Prozent davon für den Schuldendienst aufwenden müssen.
Objekt und Bankenauswahl
Nicht jede Bank passt. Laut Biallo-Umfrage bieten die meisten befragten Vermittler Finanzierungen ohne Eigenkapital an, einzelne Institute lehnen sie aber ab. Die FMH weist zudem darauf hin, dass der Teil zwischen 90 und 110 Prozent des Beleihungswertes häufig über einen zusätzlichen Wohnkredit läuft. Ein Nein bei deiner Hausbank ist deshalb noch kein Nein am Markt.
Fehlt dir nur ein Teil des Eigenkapitals, vergleich gegen die klassischen Varianten im Baufinanzierung-Vergleich und im Immobilienkredit-Vergleich. Geht es um eine bestehende Immobilie, passt oft der Modernisierungskredit besser.
FMH Finanzberatung zur 100-Prozent-Finanzierung (Stand: 16.08.2026)In vier Schritten prüfen, ob es für dich rechnet
Haushaltsüberschuss ehrlich rechnen
Stell alle Einnahmen allen Ausgaben gegenüber, inklusive Urlaub, Auto und Rücklagen. Banken schauen genau auf diesen Überschuss.
Nebenkosten getrennt planen
Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler entscheiden darüber, ob du eine 100- oder eine 110-Prozent-Finanzierung brauchst.
Beleihungsauslauf abschätzen
Setz die geplante Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert. Diese Kennzahl entscheidet über deine Zinsstaffel.
Mehrere Angebote nebeneinanderlegen
Die Bandbreite zwischen den Banken ist bei Vollfinanzierungen besonders groß. Vergleich mehrere Konditionen, bevor du dich bindest.
Häufige Fragen zur Vollfinanzierung ohne Eigenkapital
Was ist der Unterschied zwischen Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen nur den Kaufpreis ab, die Kaufnebenkosten zahlst du selbst. Verivox rechnet dafür je nach Bundesland mit 5,0 bis 8,0 Prozent des Kaufpreises aus Grunderwerbsteuer und Notargebühr. Von einer 110-Prozent-Finanzierung spricht man, wenn das Darlehen auch diese Nebenkosten mitfinanziert. Beide Varianten fasst der Oberbegriff Vollfinanzierung zusammen.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum bestimmt er meinen Zins?
Der Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Die Volksbanken Raiffeisenbanken geben die Formel an: Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100. Je höher dieser Wert, desto größer das Verlustrisiko der Bank, wenn sie die Immobilie verwerten müsste. ImmobilienScout24 beschreibt, dass viele Banken deshalb mit Zinsstaffeln arbeiten: bis etwa 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es oft die besten Konditionen, ab 80 Prozent verlangen viele Institute erneut einen Aufschlag.
Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Nein. Wüstenrot erklärt, dass Banken den aktuellen Wert der Immobilie mit einem Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 30 Prozent belegen. Der Beleihungswert liegt dadurch in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Immobilienwertes. Rechnerisch gilt: Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag der Bank ergibt den Beleihungswert. Genau deshalb kann dein Beleihungsauslauf schon über 100 Prozent liegen, obwohl du nur den Kaufpreis finanzierst.
Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung?
Die FMH Finanzberatung veröffentlicht durchschnittliche Zinsaufschläge nach Beleihungshöhe: 60 bis 80 Prozent plus 0,05 Prozentpunkte, 80 bis 90 Prozent plus 0,30 Prozentpunkte, 90 bis 100 Prozent plus 0,70 Prozentpunkte und über 100 Prozent rund 1,2 Prozentpunkte oder eine separate Zinsgestaltung. Biallo.de nennt für Vollfinanzierungen einen Aufschlag von 0,80 bis zu mehr als einem Prozentpunkt. Was für dich gilt, hängt von Bank, Bonität und Objekt ab, deshalb zeigt dir erst der Vergleich deine tatsächlichen Konditionen.
Wie stark schlägt ein Prozentpunkt Aufschlag über zehn Jahre durch?
Biallo.de hat das durchgerechnet: Bei einer Münchner Immobilie für 400.000 Euro liegt der Zins mit rund 20 Prozent Eigenkapital gut einen Prozentpunkt unter dem Zins für die Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten (Stand: 15. November 2024). Über zehn Jahre spart dieser Käufer laut der Beispielrechnung gut 60.000 Euro an Zinskosten, und die Restschuld ist zusätzlich mehr als 60.000 Euro geringer. Das ist eine Modellrechnung und kein Angebot.
Welche Voraussetzungen stellen Banken für eine Vollfinanzierung?
Biallo.de nennt ein gutes Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, eine sehr gute Bonität und einen monatlichen Haushaltsüberschuss. Als Beispiel führt das Portal die Sparda-Bank Nürnberg an, die mindestens 1.000 Euro Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben pro Monat verlangt. Die FMH Finanzberatung beschreibt die Zielgruppe für 110-Prozent-Finanzierungen als Menschen mit sehr sicherem Nettoeinkommen, die selbst dann nur 25 bis 30 Prozent davon für den Schuldendienst aufwenden müssen.
Welche Tilgung sollte ich bei einer Vollfinanzierung wählen?
Deutlich mehr als üblich. Verivox empfiehlt, die häufig voreingestellte Tilgungsrate von 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent zu erhöhen, weil du das Eigenkapital erst nachträglich über die Tilgung aufbaust. Biallo.de berichtet aus seiner Bankenumfrage von einer geforderten Mindesttilgung zwischen 1,50 und 2,75 Prozent, abhängig davon, ob du die Nebenkosten selbst trägst. Eine höhere Tilgung erhöht deine Monatsrate, senkt aber die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Bekommt jeder eine Vollfinanzierung?
Nein. Biallo.de berichtet aus seiner Umfrage unter Kreditvermittlern, dass die meisten Finanzierungen ohne Eigenkapital anbieten, einzelne Banken sie aber ablehnen: Die Axa finanziert Immobilienkredite demnach maximal bis zu 90 Prozent des Verkehrswertes, Nebenkosten finanzieren etwa die Axa und die PSD Bank Koblenz gar nicht. Wo sie mitfinanziert werden, gilt laut Biallo meist eine Obergrenze von zehn bis 15 Prozent.
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