Tilgung berechnen: so findest du die richtige Tilgungsrate
Deine Monatsrate ergibt sich aus zwei Zahlen: dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung. Beide addierst du, rechnest sie auf die Kreditsumme und teilst durch zwölf. Der Rechner unten macht daraus die vollständige Rechnung mit Restschuld, Laufzeit und Sondertilgung.
Die Tilgung ist dabei der wichtigere Hebel, denn den Zins gibt dir der Markt vor, die Tilgung wählst du selbst.
Tilgungsrechner
Trag deine Zahlen ein. Der Rechner läuft vollständig in deinem Browser. Beim Sollzins geben wir bewusst nichts vor, nimm den Wert aus deinem eigenen Angebot.
Kaufpreis minus Eigenkapital.
Zins aus deinem eigenen Angebot. Wir geben bewusst nichts vor.
Der Anteil der Kreditsumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst.
Zusatzzahlung am Ende jedes Darlehensjahres. Leer lassen, wenn du keine planst.
Trag Kreditsumme, Sollzins und anfängliche Tilgung ein, dann rechnen wir Rate, Restschuld und Laufzeit aus.
Rechenmodell: Annuitätendarlehen mit monatlicher Zahlweise, Zinsen jeweils auf die aktuelle Restschuld, Sondertilgung am Jahresende. Angenommen wird ein durchgehend gleichbleibender Sollzins. Nach dem Ende der Zinsbindung gilt der Zins deiner Anschlussfinanzierung, der abweichen kann. Nebenkosten und der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins sind nicht enthalten. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung und kein Angebot.
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Das Wichtigste in Kürze
- Monatsrate gleich Kreditsumme mal Sollzins plus Tilgung, geteilt durch zwölf.
- Die Rate bleibt konstant, der Tilgungsanteil wächst jeden Monat mit sinkender Restschuld.
- Die Verbraucherzentrale rät zu mindestens 2 Prozent anfänglicher Tilgung, besser mehr (Stand 31. Oktober 2024).
- Ein Sondertilgungsrecht muss im Vertrag stehen, sonst greift § 500 Abs. 2 BGB.
- Nach zehn Jahren kannst du jeden Vertrag mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Was Tilgung überhaupt bedeutet
Die Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld, die Tilgung verringert deine Schuld. Beide zusammen ergeben die Annuität, daher der Name Annuitätendarlehen. Die Rate ändert sich nicht, ihre Zusammensetzung schon: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit fällt der Zinsanteil, und das freigewordene Geld wandert automatisch in die Tilgung.
Daraus folgt das Wichtigste für deine Planung: Die anfängliche Tilgung gilt nur für das erste Jahr. Eine Angabe wie 2 Prozent sagt dir nichts über die Laufzeit, solange du den Sollzins nicht kennst.
1, 2 oder 3 Prozent: was der Unterschied ausmacht
Beispielrechnung mit den Formeln dieser Seite, kein Angebot und kein Marktdurchschnitt. Angenommen sind 300.000 Euro Kreditsumme und ein durchgehend gleichbleibender Sollzins von 3,8 Prozent.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit | Zinskosten gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 Prozent | 1.200 € | 263.573 € | 41 Jahre, 5 Monate | 295.364 € |
| 2 Prozent | 1.450 € | 227.146 € | 28 Jahre, 1 Monat | 188.297 € |
| 3 Prozent | 1.700 € | 190.719 € | 21 Jahre, 7 Monate | 139.999 € |
Die Zahlen zeigen, warum die Monatsrate ein schlechter Ratgeber ist. Von 1 auf 2 Prozent steigt die Rate um 250 Euro, die Laufzeit fällt aber um mehr als dreizehn Jahre und die Zinskosten um über 100.000 Euro. Darauf zielt die Empfehlung der Verbraucherzentrale: „Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr.“ Die Obergrenze setzt dein Haushalt. Prüf dabei, ob dein Vertrag einen Tilgungssatzwechsel erlaubt.
Quelle: Verbraucherzentrale, Stand: 31. Oktober 2024. Zur Quelle
Sondertilgung: der Hebel neben der Rate
Eine Sondertilgung wirkt stärker, als ihre Höhe vermuten lässt, weil sie die Restschuld sofort senkt und damit alle Zinsen der Folgejahre. In derselben Beispielrechnung dauert die Rückzahlung ohne Sondertilgung 28 Jahre und 1 Monat und kostet rund 188.000 Euro Zinsen. Mit 3.000 Euro zusätzlich pro Jahr sind es 21 Jahre und 10 Monate und rund 142.000 Euro.
Ohne Vereinbarung hast du dieses Recht allerdings nicht: Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz darfst du nach § 500 Abs. 2 BGB während der Sollzinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Die Verbraucherzentrale schreibt, solche Rechte bekommst du „inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 - 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen“. Der letzte Halbsatz ist der entscheidende.
Sondertilgung wirkt nur, wenn du sie auch leistest
Quellen: Verbraucherzentrale, Stand: 14. November 2025. Zur Quelle · § 500 BGB im Wortlaut
Warum Tilgung und Zinsbindung zusammengehören
Die Zinsbindung ist fast nie so lang wie die Rückzahlung. Im Beispiel mit 2 Prozent Tilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 227.000 Euro offen, mit 3 Prozent rund 191.000 Euro. Diese Restschuld finanzierst du zu dann unbekannten Konditionen neu, deshalb entscheidet die Tilgungshöhe mit über dein Risiko in der Anschlussfinanzierung. Wer den Zins früh absichern will, schaut sich ein Forward-Darlehen an.
Eine lange Bindung ist dabei weniger riskant, als viele annehmen. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir ein Kündigungsrecht „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Du bist also nach zehn Jahren frei, wenn die Zinsen gefallen sind, behältst aber deinen alten Zins, wenn sie gestiegen sind.
§ 489 BGB im WortlautWelchen Zins du in den Rechner eintragen solltest
Am besten den aus deinem eigenen Angebot, denn dein Zins hängt von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab. Zur Einordnung: Interhyp weist für zehn Jahre Zinsbindung einen effektiven Jahreszins von 3,83 Prozent unter 70 Prozent Beleihungsauslauf, 3,90 Prozent bei 80 Prozent und 4,19 Prozent oberhalb von 90 Prozent aus, auf Basis der Konditionsangebote vom 3. bis 9. August 2026. Angaben eines Dritten, kein Angebot von uns.
Beachte die Zinsarten: Veröffentlicht wird meist der effektive Jahreszins, der Rechner braucht den Sollzins. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins, deshalb lohnt vorher der Blick auf die Finanzierung ohne Eigenkapital oder auf einen Bausparvertrag.
Quelle: Interhyp, Bauzinsen, Stand: Konditionsangebote vom 3. bis 9. August 2026. Zur Quelle
Fünf Fehler, die teuer werden
Nur auf die Monatsrate schauen
Eine niedrige Rate entsteht fast immer durch eine niedrige Tilgung. Das verschiebt die Kosten nur nach hinten.
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ignorieren
Nach zehn Jahren steht ein Betrag offen, der neu finanziert werden muss. Rechne früh aus, wie hoch.
Sondertilgung erst später vereinbaren wollen
Das Recht gehört in den Vertrag. Später hast du keinen Anspruch darauf.
Sollzins und Effektivzins verwechseln
Der Sollzins bestimmt deine Rate, der Effektivzins dient dem Vergleich von Angeboten.
Die Rate bis an die Belastungsgrenze planen
Reparaturen und Einkommensschwankungen brauchen Luft. Senken lässt sich die Tilgung nur mit Tilgungssatzwechsel.
Häufige Fragen zur Tilgung
Wie berechne ich die Tilgung meines Baukredits?
Rechne Sollzins und anfängliche Tilgung zusammen und wende die Summe auf die Kreditsumme an. Bei 300.000 Euro, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,8 Prozent, also 17.400 Euro im Jahr oder 1.450 Euro im Monat. Der Zinsanteil sinkt danach mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maß. Beispielrechnung, kein Angebot.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Der Anteil der Kreditsumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Danach steigt der getilgte Betrag automatisch, weil die eingesparten Zinsen mit in die Tilgung fließen. Deshalb sagt die anfängliche Tilgung allein nichts über die Laufzeit aus, du brauchst dazu immer den Sollzins.
Wie viel Prozent Tilgung sind sinnvoll?
Die Verbraucherzentrale rät: „Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr.“ (Stand 31. Oktober 2024). Was für dich passt, hängt davon ab, welche Rate dein Haushalt dauerhaft trägt. Rechne beide Varianten oben durch.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Der Kredit ist dann in aller Regel noch nicht abbezahlt. Der offene Betrag heißt Restschuld und wird über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert, zu dem Zins, der dann gilt. Je höher deine Tilgung war, desto kleiner ist die Restschuld und desto weniger trifft dich ein Zinsanstieg.
Wie stark verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit?
In der Beispielrechnung mit 300.000 Euro, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung 28 Jahre und 1 Monat. Mit zusätzlich 3.000 Euro pro Jahr sind es 21 Jahre und 10 Monate, die Zinskosten sinken von rund 188.000 auf rund 142.000 Euro. Beispielrechnung, kein Angebot.
Darf ich jederzeit sondertilgen?
Nur wenn es im Vertrag steht. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz darfst du nach § 500 Abs. 2 BGB während der Sollzinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Die Verbraucherzentrale schreibt, Sondertilgungsrechte bekommst du „inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 - 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen“ (Stand 14. November 2025).
Komme ich aus einem Vertrag mit langer Zinsbindung wieder heraus?
Ja, nach zehn Jahren. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir ein Kündigungsrecht „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Sinken die Zinsen, kannst du also wechseln, steigen sie, behältst du deinen alten Zins.
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Mit einer konkreten Tilgungsvorstellung vergleichst du Angebote deutlich schneller.
Zurück zum RechnerQuellen
- Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung, Stand: 31. Oktober 2024.
- Verbraucherzentrale, häufige Fragen, Stand: 14. November 2025.
- Interhyp, Bauzinsen, Stand: Konditionsangebote vom 3. bis 9. August 2026.
- § 489 BGB und § 500 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 16. August 2026.
- Alle Rechenbeispiele stammen aus dem Rechenmodell dieser Seite.
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